מערכת עזרים
01/01/2023
59
תמ"א 38 לא באמת הולכת לשום מקום. באוקטובר 2023 (נדחה מאוקטובר 2022) תבוא לסיומה התוכנית הארצית של תמ”א 38. הממשלה מתכננת להחליפה, בין היתר, בתוכנית חדשה שנקראת “התחדשות בניינית” ותכנס לתוקף בעתיד ב-15 רשויות מקומיות.
הערים שיכללו:
ראשון לציון, יבנה, רמלה, אשדוד, פתח-תקווה, כפר סבא, רמת-גן, לוד, באר שבע, אשקלון, רעננה, בת-ים, קרית-ביאליק, חיפה, נהריה. כל עיר שנבחרה תיצור תוכנית מקומית, אשר בודקת את התשתיות והאפיון של אותו אזור ושם קובעת את ההנחיות.
יוזמת "ההתחדשות הבניינית" שמקדמת כיום הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתכוונת להמשיך ולהחיל את עיקריה של התמ"א על עשרות אלפי מבנים המצריכים חיזוק והתחדשות, תוך מתן מענה לחסרונותיה המרכזיים: היעדר תכנון כולל ואי רלוונטיות לחלק גדול מהבניינים.
משמעות התוכנית להתחדשות בניינית היא לאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד לחיזוק שלא יכול להתחבר לבניינים סביבו לסוג של פינוי-בינוי. בשונה מתמ"א 38 שנתנה מענה אחיד ברמה הארצית, התחדשות בניינית היא ברמה העירונית ונבנית בהתאם לצרכים הספציפיים של כל עיר תוך כדי התייחסות לאספקטים רבים נוספים שלא קיבלו מענה בתמ"א. התאמת התכנית לרמה העירונית, אפשרה כניסה לפרטים שתמ"א 38 – בהיותה תוכנית ארצית – לא הגיעה אליהם, תוך התייחסות לכלל צרכי העיר.
נקודות עיקריות בתוכנית:
- התכנית מגדירה אזורים בתוך העיר שמתאימים להתחדשות עירונית. מדובר על בנייני מגורים ישנים שהמאפיינים שלהם פחות מתאימים לפרויקטים של פינוי בינוי.
- התכנית מחלקת את שטחי העיר לפי אזורים בהתאם למספר קטגוריות תכנוניות. לדוגמה, ראייה כוללת ומתן אפשרות עירוב השימושים. היום התוכנית אומרת שברחובות ראשיים מרכזיים יש לעשות שימוש בקומת הקרקע: לבנות חזית מסחרית, להקצות חלק מהשטח למבני ציבור מסוימים, ובתמורה אתה נותן ליזם עוד קומה. אז אנחנו רואים שיש פה פתרון גם לטובת העיר, לטובת הרובע, לטובת הרחוב. היזם לא ניזוק מהתוספת הזאת והיא מביאה הרבה תועלות לבניין ולעיר.
- התוכנית קובעת מסלולים להיתר בניה – הריסה ובניה, איחוד של מגרשים או חיזוק ועיבוי הבניין. לדוגמה, אם פעם בניינים שעבורם ניתן היה להוציא היתר בנייה למסלול תמ"א 38 הם אלו שנבנו עד ה-1.1.1980 ומעבר לזה לא, אז היום התוכנית מדברת על מבנים שנבנו עד 1992. בנוסף, המסלולים מגוונים יותר: מסלולים של חיזוק בלבד, מסלול של חיזוק פלוס ממ"ד, מסלול של מיגון פלוס תוספת. בנוסף לכך ניתנו פתרונות לטופוגרפיות מסוימות של בניינים, כמו בניינים בני 8 קומות אשר לא נעשתה בהם התחדשות עירונית.
- לכל מגרש בכל מסלול יקבע נפח הבינוי והשימוש שיאפשרו הוצאת היתר בניה עם מינימום הוראות.
מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הנכנס, אלעזר במברגר, מסר: "התוכניות להתחדשות בניינית מייצרות תשתית רחבה להתחדשות עירונית, ומסייעות להיערך כבר כעת ליום בו יפוג תוקפה של תמ"א 38. התוכניות להן אנו מקצים תקציב הן פתרון כולל ומשופר, אשר נותן את הדעת לצרכים ולתנאים של כל עיר ועיר, בניגוד לתמ"א 38. מדובר בכלי חשוב להנעת ההתחדשות העירונית וליצירת ודאות בענף, ובכוונתנו לגייס תקציבים נוספים כדי להרחיב את המהלך".
יובהר כי התוכנית להתחדשות ביניינית אינה בתוקף בשלב זה וכי אין וודאות לגבי התקיימותה עד שתינתן החלטה מחייבת בעינין. כמו כן בשלב זה ישנן סוגיות נוספות שהדברים לא ידועים לגביהן כגון מיסוי שעלול להשפיע על היתכנותה הכלכלית של התכנית הבניינית. ימים יגידו.
אין באמור במאמר זה כדי להוות חוו"ד משפטית ו/או תחליף ליעוץ משפטי.
עו"ד טל שחורי בעל ניסיון רב בעריכת צוואות, ייצוג דיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית, פתרון סוגיות בבית משותף וטיפול בעסקאות נדל"ן.
