בית משותף – תשלום דמי ועד הבית

גביית תשלום ועד בית הינו נושא מרכזי ומכריע בתפעול הבית המשותף ואם אינו מתקיים באופן תקין הינו מקור לסכסוכי שכנים ומחלוקות.

הקדמה:

תשלומים לוועד הבית נועדו לכסות את הוצאות האחזקה של הבניין המשותף וניהולו התקין.

התשלומים מתחלקים בין בעלי הדירות ונקבעים לפי היחס שבין שטח רצפת הדירה לשטח כלל הרצפות של הדירות בבניין (אלא אם כל הדיירים הסכימו על חישוב שייעשה באופן שונה). סעיף 58.א' לחוק המקרקעין קובע:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

בעל דירה אינו יכול לסרב לשלם את תשלומי ועד הבית, כולם או חלקם.

תשלומי ועד הבית נקבעים על-ידי הוועד ומיועדים לכסות את ההוצאות הנדרשות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.

ועד הבית הוא הנציג של כל הדיירים ותפקידו לנהל את ענייני הבית המשותף ולדאוג לאחזקתו. הוועד נבחר על ידי האסיפה הכללית. הוועד מוסמך להתקשר בחוזים בשם בעלי הדירות ולהיות צד בהליך משפטי ובמשא ומתן. לפיכך, במקרה בו מדובר על הוצאה חריגה בבניין משותף, באם ההוצאה קשורה לתחזוקת הרכוש המשותף וגובה התשלום אינו חריג, הוועד רשאי לדרוש מהדיירים תשלום נפרד ונוסף המיועד לטיפול באותו מקרה שנחשב לחריג. הסירוב לשלם תשלומים שנקבעו על ידי הוועד אסור על פי חוק המקרקעין. ועד הבית רשאי לתבוע בעל דירה שמסרב לשלם את תשלומי ועד הבית במסגרת הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין.

החלק היחסי בהוצאות השוטפות (כלומר, תשלום ועד הבית) נקבע לפי שטחה של כל דירה ודירה, כך שהתשלום לכל בעל דירה הינו יחסי ובעיקרון, ככל שהדירה גדולה יותר, כך גם חלקו היחסי של בעל הדירה בתשלום הינו גבוה יותר, וככל שדירה הינה קטנה יותר, כך גם חלקו היחסי של בעליה הינו קטן יותר.  אין קשר בין מידת השימוש בנכס לגובה התשלום לוועד הבית.

דוגמה

שטחה של דירה בבית משותף הוא 90 מ"ר. שטח כלל הדירות בבניין הוא 900 מ"ר. שיעור ההשתתפות של בעל הדירה בהוצאות הוא לפי יחס של 90/900, כלומר עשירית (10%).

 אופציה נוספת לתשלום

החוק אינו מגביל ומאפשר לקבוע בתקנון הבית המשותף שיטה אחרת לחישוב ההשתתפות בהוצאות: למשל חלוקה שווה בין הדירות או כל שיטה אחרת שמוסכמת על כלל הדיירים. יצוין כי הסמכות לשינוי שיטת החלוקה של דמי הועד אפשרית רק עם שינוי תקנון הבניין שלכך נדרש רוב מיוחד של שני שליש מבעלי הדירות. לעומת זאת את שינוי גובה הסכום הנדרש לתשלום מכל דירה ניתן לקבוע ברוב רגיל באספת דיירים. (למידע נוסף יש לפנות לסעיף 62 לחוק המקרקעין הדן בנושא "תקנון מוסכם"). 

כל עוד קיימת הסכמה בין הדיירים לגבות דמי ועד בית באופן שונה מהתקנון המצוי אין בכך פסול. יצוין כי היה ובעל דירה מתעקש כי חישוב חלוקת מיסי ועד הבית יעשה בהתאם לחוק, יש לחייבו בהתאם לחלוקה הקבועה בחוק מהמועד בו הגיש בקשתו אך לא רטרואקטיבית.

תשלום עבור חברת ניהול בבית משותף

חברת ניהול ו/או אחזקה בבית משותף נקראת על פי החוק "מתחזק". הדין של תשלום שכר לחברת הניהול הוא כדין תשלום עבור דמי ועד בית. למעשה, כל הסעיפים ההוראות החלות על דמי ועד בית, חלים גם בנושא של שכר עבור המתחזק.

על מנת להחליט האם התחזוקה תבוצע על ידי ועד הבית או על ידי חברת ניהול יש חובה של רוב מיוחד בגובה שני שלישים (67%) מכלל בעלי דירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. החלטה לעבוד עם חברה כזו או אחרת, נדרשת ברוב רגיל של 51%.

מי חייב בתשלום ועד הבית ?

החובה לתשלום ועד הבית  לנציגות  חלה על בעל הדירה ולא על השוכר. העובדה שבהסכם השכירות חלה חובה על השוכר לשלם ועד בית או דמי ניהול חלה ביחסים שבין השוכר למשכיר והמשכיר יכול להגיש תביעה כנגד השוכר לתשלום ועד הבית. ברם, ככל שהשוכר אינו משלם את ועד הבית על בעל הדירה (המשכיר) לשלם את דמי הועד במקומו וככל שלא יעשה זאת רשאית הנציגות לתבוע אותו. 

איך מחשבים את החלק היחסי של כל דירה לצורך תשלום ועד הבית?

 ראשית מחשבים את כל השטחים של כל הדירות, בהמשך מחשבים לכל דירה מהו החלק היחסי בהתאם לשטחה ללא החלקים המוצמדים. לפיכך, חניה, גג, מחסנים וגינה לא יילקחו בחשבון בחישוב החלק היחסי.

את שטחי הדירות בבניין ניתן למצוא בנסח הטאבו של הבית המשותף.  במידה והמידע  בטאבו  בקשר לחלק היחסי בהקשר לרכוש המשותף לא קיים –  ניתן לאתר את שטחי הדירות בחוזה הרכישה בנספח של המפרט הטכני.  

הוצאות חד פעמיות – שאינן חריגות

ניתן לגבות תשלום נוסף מעבר לאותם תשלומים שוטפים של וועד הבית ואכן הוצאה כאמור נחשבת כהוצאה חריגה, אך לא תמיד מדובר על מצב חריג, שכן יש מצבים רבים בהם נדרשים הדיירים להשקיע למשל בשיפוץ הלובי של הבניין וזאת על מנת לשמור על ערכו של הבניין, בקניית והתקנת תיבות דואר חדשות, בצביעה ושיפוץ חיצוני של חזות הבניין   ו/או למשל על מנת לתקן נזילה בגג, לתקן את מצלמת האינטרקום בלובי ועוד.

הוצאה חריגה – מי מחליט?

מקרים בהם ההוצאה החריגה תגרום לגירעון בחשבון ועד הבית ו/או שמדובר  בשיפור של מצב קיים ולא כחלק מאחזקתו של הבניין ו/או  במקרה של תביעה משפטית ובמקרה בו נדרשת הוצאה גדולה מאוד שלא הייתה צפויה יש לערב את כל הדיירים ולקבל את הסכמתם מראש המאפשרת את אותה הוצאה, וכן לפעול כפי הנדרש על פי הוראות חוק המקרקעין לעינין גובה הסכמת רוב בעלי הדירות הנדרש בסוגייה הרלוונטית. התשלום של ההוצאה החריגה יהיה תמיד בהתאם לשיטת החישוב הנהוגה באותו בניין לגבי סכום ועד הבית.

החלטות אסיפת ועד הדיירים חייבות להתקבל ברוב דעות.  לעינין בירור  אודות הוצאה חריגה ספציפית של ועד הבית, ההמלצה היא לפנות ישירות אל הרשום בחוק המקרקעין.

אין באמור במאמר זה כדי להוות חו"ד משפטית ו/או תחליף ליעוץ משפטי 

 

עו"ד טל שחורי בעל ניסיון רב בעריכת צוואות, ייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, פתרון סוגיות בבית משותף וטיפול בעסקאות נדל"ן.